钢材供给侧改革进入2.0，市场焦点重回钢材需求。2017年年初，市场对长期钢材需求，尤其是房地产行业需求一致性悲观，然2018年以来钢材需求仍表现坚挺。时至年末，不论是股票市场还是产业资本，对2019年钢材需求再度一致悲观。这一次，市场还会“集体误判”么？地产下行拐点何时出现？带着这些问题，我们重新梳理了2015年以来地产周期，以及地产周期对钢材需求的影响。首先，我们简单回溯下房地产与钢材使用的内在联系，并再度重申房地产对钢材需求的重要性。

房地产是所有钢材需求中最大部分。按照Mysteel统计，截止2017年，全国钢材需求表观消费量7.8亿吨，其中房地产需求占比约30%。房地产用钢品种主要以螺纹钢、线材为主。螺纹钢单品种消费结构中，约70%用于房地产行业,30%用于基建行业。因此，从绝对量角度，房地产用钢需求是决定钢材需求的最大变量。尤其是市场最为关注的螺纹钢单品种，主要下游就是房地产行业。

而从房地产用钢周期的角度看，新开工之后的3个月左右是建筑钢材使用密集期。我们先简单看一下2018年之前（房企集体高周转之前）的房地产建设周期。

从房地产建设周期角度，2018年房企高周转之前，一个完整的房地产建设周期需要经历27个月左右，分为拿地、新开工、正负零、预售、主体封顶、竣工和交房主要几个阶段：

其中，新开工到主体封顶期间涉及钢材需求，且地下工程用钢量强度大于地上工程。一般来说，地下室钢筋含量100-120KG/㎡，地上部分钢筋含量50-60KG/㎡。以一栋建筑面积50000㎡,18层的高层商品房为例，从开工到交房完成建设周期中每个月用钢量如图4所示。可以看到，房屋开工后2-3个月，单月用钢量约370吨/月，第4-12个月之间，单月用钢量约250吨/月。房屋开工和施工周期中，主要涉及钢材品种为螺纹钢，以及少量线材、角钢等。随着装配式建筑的推广，以板材为原料的钢结构使用量略有提升，但占比目前依然较低。房屋竣工交房后，洗衣机、空调等家电销售大概带动55吨用钢量，这里主要使用板材。

模拟测算后，对于一栋18层的商品房，地下工程用钢大约占到单个项目用钢量的1/3左右。随着楼层增加，对地下用钢量强度增加，新开工期间用钢密度也随之提升。房企高周转策略主要集中拿地和新开工前段，2018年之后，房屋初期单月用钢量体量进一步提高。

因此，对于螺纹钢需求来说，房屋开工面积是最重要的即期需求指标。

除了螺纹钢之外，房屋建筑涉及的其他商品包括水泥、玻璃、铝、铜、PVC等。其中，钢材和水泥同步用于开工和施工，玻璃、铝、铜和PVC等用于房屋竣工阶段。除了钢材之外，房地产关键截点变化对其他大宗商品也起到领先作用。

以各品种产量模拟消费量，房地产不同建设周期指标与其相应的大宗商品之间存在较好的对应关系。例如，房屋新开工面积基本同步于粗钢产量（但开工后施工存续期不定导致绝对量拟合度差）；

房屋销售领先玻璃产量12个月（等同于销售与竣工的时间周期）；

房屋销售领先于家电销售6个月（从销售到交房，大约需要18个月左右传到期，销售领先于家电事件较短可能原因在于二手房销售）。

根据70大城市房价数据显示，2015年之前，房地产行业呈现每3年一轮波动的规律性周期。前三轮周期分别是2005-2008年，2009-2011年，2012-2014年，且基本展现出1年上涨，2年下跌的节奏。2015年以来的这轮房地产周期持续期拉长，从2015年至今已经延续了4年（下行周期还未完全开始），预计完整周期经历需要5-6年。

2015年之前，不论是房地产行业还是相关建材行业，最为关注的均是房屋销售指标。从领先性观测，2015年之前，房屋销售大约提前房屋新开工6-9个月，领先房地产投资6个月。因此，一旦房屋销售出现拐点，宏微观层面最为关注的房地产投资和房屋开工均可定调。

但2015年以来，房屋销售的领先性开始发生变化。2015-2017年之间，房屋销售与开工数据表现同步，房屋销售数据领先性为零；2018年以来，二者出现持续分化，房屋销售增速走低，新开工增速反而逆势回升。

在经历了持续超十年的单边上涨行情后，2015年房地产行业预期开始分化。房地产周期规律的变化源自房企市场行为的一致性改变。长期来看，房地产钢材需求研究可能要更多关注房企约束条件变化和行为逻辑。

对于房地产开发企业来说，核心在于“钱”和“地”。由于房企资金50%以上的依赖于销售回款，因此回款节奏基本决定了房企的资金流和开发节奏。房企的回款周期为：拿地—开工—销售—预售回款—新一轮拿地。

2.1.1主动库存调节导致“销售—开工”传导钝化

2005-2015年之间，房地产市场经历过3次明显的库存拐点，分别是2008年、2011年和2014年，对应着前三轮周期拐点，即由于市场供需波动带来的被动累库。其中，2008年和2014年累库幅度较为明显，2011年累库幅度有限。

但2015年之后，房企库存周期不再跟随市场供需波动。房企根据自身库存情况呈现独立的补库存和去库存周期。房企经营策略的集体转变，导致2015年以来的这轮周期中，房企闭环中的各种传导机制遭到破坏。

结合数据和微观调研，我们认为2005年以来，房企经营行为可分为三个阶段：

2005-2015：房地产市场单边上行，房企“跑马圈地”。

2015年之前，房地差市场价格上期趋势性上行，房企主动扩大规模。此时，房企策略为主动扩张规模。房屋预售后1-3个月收到回款，回款后立刻进入新一轮拿地，拿地到新开工大概需要3-6个月左右。因此，从传导周期上，销售到开工呈现领先6-9个月的规律性波动。

2015-2016：房企库存高垒，土地供应趋严，房企“以销定产”主动去库存。

2015年之后，房地产库存高垒，叠加土地市场政策发生变化。房企转向“以销定产”策略。即，房屋销售实现资金回笼之后，房企以主动去库存为首要目标，新开工同步回升，且开工增速持续小于销售增速。

2017-2018：库存去化过低，土地政策放松，房企主动“补库存”。

2017年之后，经历2年持续去库存后，房企库存进入低位。部分一、二线城市房屋去化周期甚至小于半年。包括从上图13也可以看出，期房销售速度与现房销售持续分化。房企2017下半年之后逐渐进入“无房可卖”的境地。

叠加土地政策逐步在2017年年初开始放松，供应量逐步扩大。2017年下半年至2018年上半年，房企开始主动补库存（土地）。2018年以来，房屋新开工数据持续高于销售数据，即体现房企土地补库存的滞后效应。但是，从今年7-8月份以来，随着房屋销售下滑和房屋库存止跌回升，房企拿地快速萎缩。

2.1.2 提高周转率，单月用钢系数提高

2018年以来，房企的另一个重要行为变化在于高周转策略。且随着行业集中度不断提高，房企冲规模意愿增强（规模同时对应着资金成本）。整体资金面收紧、房地产行业利润率趋势性下滑，提高资产周转率成为了房企维持规模和ROE的唯一路径。

ROE=净利率 ↓ *资产周转率 ↑ *杠杆率↓

2018年以来，房企回款周期从以往大约12个月左右，提高到6-9个月。考虑房企杠杆率和和利润率仍是恶化趋势，我们认为房企的高周转策略暂时不会发生改变。即，房屋新开工阶段对钢材需求强度维持高位。

房地产企业主动库存管理模式下，销售—拿地—开工传导失效。高周转背景下，房企拿地数据成为了房地产开工更为可靠的领先指标。以百城房企拿地数据验证，拿地数据较新开工数据大约提前6个月。

2018年年中以来，随着房屋销售降温，房企库存开始小幅堆积。房企拿地数据自8月份以来快速下滑，9、10月份拿地数据单月增速同比已经下滑30%-40%，显示房企对明年市场的悲观预期。以拿地数据作为新开工领先指标，房地产新开工用钢量预计从2019年3-4月份后明显下滑。

从建筑周期角度来说，房屋开工意味着打桩，管桩订单也是房屋开工提前1-2个月的良好指标。但2016年之后，统计局已经停止公布水泥管桩订单数据。混凝土与水泥制品协会（CCPA）不定期公布样本企业管桩订单。虽然该指标对新开工面积领先性较强，但由于发布时间不连续，跟踪困难。草根调研显示，2018年年中以来，华东地区管桩订单依然处于高位，但华南地区订单持续趋势性下滑。

对于大多数非地产行业投资者，研究房地产市场主要采用统计局口径数据。相较于各资讯数据，统计局数据口径更为全面，且市场公信度高。但由于部分指标经财务记账方式平滑后领先性较差。因此，我们这里对统计局房地产数据口径进行梳理，声明文中数据选择依据：

1、统计局月度房地产数据只统计有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位。即，只统计房企开发投资销售行为，国有企业和事业单位等自筹性质的“保障性住房”不包含在内。

2、房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资，大致可划分为建安费用（人工、材料、工程设备使用费、管理费等）和土地购置费。根据2018年1-9月累计数据，建安费用占到房地产投资65%，土地购置费用占到35%。由于土地购置入账采用权责发生制，房企一般会将初期土地购置费用平摊至未来6-12个月左右。

3、房屋销售面积只覆盖一手房销售，不包含二手房。二手房统计主要依赖中指院、链家、中原地产等数据中介机构。从众多机构统计来看，例如北上广深等一线城市，二手房成交比例已经超过50%。

4、房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。

5、房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。即，房屋施工面积包含正常存续的项目，以及烂尾停工后复工的项目。

4、土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。包括一级土地市场的招拍挂（招标、拍卖、挂牌）和二级土地市场的土地转让、出租、抵押等方式。土地购置面积和土地成交价款同口径，我们推测认定是合同签订期。

除了土地购置面积口径外，市场常用拿地数据主要包括100大中城市成交土地占地面积，和300城市成交土地面积（中指院发布）。其中，百城拿地数据是指100大中城市土地市场中一周内通过一级土地市场（招标、拍卖、挂牌）成交的土地总面积。

从概念上看，百城拿地口径的差异在于：百城土地是100个城市的样本口径；只包含招拍挂等一级土地市场，不涵盖并购等二级市场（二级市场拿地占比10%-20%）；及时反映招拍挂市场变化。而土地购置面积虽然城市和交易口径更全，但招拍挂结束到与国土部门签订合同理论上有1个月的传导期（部分三四线城市传导期可能更长），从口径差异和经验值对比上，百城拿地数据较土地购置面积更为领先。本文所采用的拿地数据即百城拿地数据。

6、房企库存：房企产库存口径较多，市场并无统一测算方式。考虑本文主要研究房地产新周期下企业行为变化，因为这里只计算房企面临的房地产库存。

从物理形态上区分，房企库存可分为已完工未售库存、在建未售库存、房企土地库存。统计局公布“商品房待售面积”只包括指告期末已竣工的可销售房屋建筑面积中，尚未销售的房屋建筑面积，即已完工未售库存。统计局口径过小，本文采用已完工未售库存+在建未售库代表房企房屋库存，并以拿地数据作为土地库存近似指标。

1998年取消福利分房后，2000年开始，国内房地产市场正式进入“商品房时代”。为了尽量准确评估房屋累计库存量，以2000年为起点开始测算。计算公式为：

房企库存 = 施工未售+竣工未售 = 施工面积-期房销售量+待售房屋面积

地产行业政策变化

房地产行业需求受整体调节影响较大。若房地产市场出现政策转向，将带来需求长期预期改变。关注地产行业政策变化。

钢厂环保政策变化

2016年以来，钢铁煤炭市场进入以环保为主线的供给侧改革。随着取暖季临近，钢铁、煤炭行业将再次取暖季限产。关注取暖季限产具体执行情况，以及对春节前后供需端的影响。

（来源：黑色分析专家  许惠敏）